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2021.07.20

克而瑞 | 完成物管业务整合，招商积余要转守为攻

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2021年以来，地产圈掀起了一股组织架构调整浪潮。据克而瑞不完全统计，期间已有十余家千亿级房企进行了组织架构调整合优化，包括龙湖集团、奥园集团、新城控股、世茂集团等。

无独有偶，在地产行业的下游领域，物管圈面临着同样的情况。前有万物云的颠覆性调整，后有南都物业、长城物业的组织架构调整。日前，招商积余也发布公告，董事会审议通过了《关于凯时尊龙官网组织架构调整的议案》。

同样是组织架构调整，地产圈与物管圈背后的逻辑是完全不同的，甚至是相反的。面对“房住不炒”的大环境，地产行业从增量时代走向存量时代，通过调整组织架构、精细化管理、轻资产化改革等举措追求效率发展。在存量时代，物管行业冉冉升起，围绕着规模扩张、新业务开拓去调整目标、调整架构。一收一放，一守一攻，截然不同。

一年前，刚完成重组不久的招商积余，对招商积余总部、原招商物业总部和中航物业的总部进行了大刀阔斧的整合。时隔一年，整合效果如何，我们可以从新近的这次组织架构调整中或可看出些许端倪。

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职能升级，强化物管业务的主业地位

据招商积余公告称，为更好地支持战略落地，其董事会同意对公司总部、物业事业群和相关专业公司进行整合，优化公司总部部门设置。依据组织定位，其总部分为业务发展与运营条线、战略投资条线、共享与支持条线。将原“9 3”个职能部门和3个事业部的架构合并调整，强化总部业务拓展职能，由15个部门/事业部调整为12个职能/业务单位，撤销物业bg，减少管理层级扁平化管理，从而提高决策效率，打造集约化、扁平化、经营型总部组织。


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据2021年一季度报告，招商积余物业管理业务发展増势迅猛，其一季度物管业务实现营业收入20.44亿元，较上年同期增长26.51%，占公司一季度营业收入22.11亿元的92.45%。

聚焦主业发展，强化主业地位，围绕主业设计组织架构成为必然的选择。撤销物业bg，相当于把物管专属的市场、运营等职能上升到积余总部职能，有利于缩短决策链条，体现物业管理作为主业的价值贡献。对外可以深化市场研究，加快市场拓展，落实高速业务发展目标；对内可以构建并优化标准化体系、提升运营管理效能、提高服务品质、做好服务成本的优化控制。

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迎难而上，城市公司物管业务完成整合

物管业务板块的整合，可以大致分为两个层面：一是基于总部职能赋能业务的管控体系，二是基于城市公司及所属项目为客户提供专业的落地服务。两次组织架构调整，表面上更多体现的是总部职能调整，背后却是原招商物业与中航物业各地城市公司合二为一的整合大潮。

与众多物业收并购案例中普遍的大鱼吃小鱼截然不同，有媒体评价该案例是：a股史上没有先例、重大的重组。这可以从公告中解读到，重组后的招商积余要打造成经营型公司，相对于投资型公司而言，意味着重组不只是简单的财务并表，是要把招商物业和中航物业的业务进行彻底整合后，实现“积余总部-城市公司-项目”三级管控模式。这必定是个艰难的过程。要知道，招商物业与中航物业同属央企，均能进入物管行业前十，从企业的营业收入、在管面积、在管项目、已签合同面积等重要的行业指标来看，两者体量相当，实力相近，整合的难度可想而知。

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城市公司物管业务整合，在两个组织架构调整公告发布相隔的一年时间里悄然落地。寻求业务发展和客户服务的利益最大化，综合考虑一定区域内的项目数量、管理半径、优势业态等因素，原招商物业和中航物业合计28个城市公司已整合成20个以“招商积余”命名的城市公司。目前，城市公司已按计划完成组织整合、架构设置，配套完成班子配置、办公会组建，并正常开展业务运作。

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匹配业务，边整合边启动“招才计划”

招商积余要建设扁平、精简、高效的经营型总部，实现专业化市场领域更大的拓展，打造总部和城市公司两级市场。要完成这一目标，人才管理和培养的重要性不言而喻。

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据了解，招商积余将通过有效的人才机制，实现人才裂变和项目的叠加式发展。事实上，在加速整合的过程中，招商积余对人才存在大量的刚性需求，加强人力资源的价值变现，全面实现经营目标，探索跨越式平台化发展模式。在此背景下，其推出了一个针对管理领军人才、项目运营人才以及专业技术人才的“招才计划”。

“招才计划”招聘的岗位包括了城市公司总经理/副总经理/总经理助理、物业项目经理以及电气工程师、消防工程师、强/弱电工程师、园林工程师等，工作地点覆盖了招商积余业务所在的100余个城市。显然，这是在城市公司整合过程中为匹配全新的业务发展需要，梳理出来的具体岗位。据了解，“招才计划”至今已招聘岗位超过400人，并仍在持续进行。

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目标明确，组织调整推动业务战略落地

从企业经营管理的角度来看，战略的实施要靠组织来落地，组织是需要动态更新，并且随着外部环境的变化和内部业务的发展，组织调整更是一种常态。

在既定的“大物业 大资管”发展战略之下，招商积余在物业管理规模方面有显著提升。据克而瑞数据显示，2021年上半年招商积余新拓物业项目174个，稳居行业前三。在众多地产巨头更换赛道，重视物管业务的大背景下，这份成绩显得尤其难能可贵。招商积余巩固物管业务主业地位的马太效应明显，持续巩固基础物业管理这片沃土。在基础物业管理业务以外，还有很多配套的专业化服务，包括设施管理，案场协销及房产经纪，社区及企业服务，建筑科技、停车场、干洗等服务。多年来，已经在商业办公、公共服务、园区、学校等优势业态方面取得了不错的成绩，在城市空间这样的新兴业态上也取得了重大突破。

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根据行业形势判断，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，招商积余不断强化“大物业”的战略发展选择，提炼了“沃土云林”商业模式。线下巩固物业基础管理这片沃土，逐步实现高密度布局，沃土规模持续扩大，形成集约效应；线上结合旗下到家汇平台的集采、社区商务等功能，充分利用集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；通过物联网将虚拟平台线上云与物业基础管理沃土相结合，培育专业化服务成长为茂密森林，形成“沃土云林”物联网生态循环，为客户提供全业态、全价值链、全场景的高品质服务，使招商积余的平台价值得以真正逐步实现。

从股权重组、业务整合，到组织架构调整，招商积余经历了深度融合。如今攻守之势已易，融合之后，就是外扩，是否能释放出市场竞争力的真实能量，我们拭目以待。

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